Neustrukturierung "Pallashaus"

Bauherr: DIFA Gebietsleitung Südwest
Unsere Leistungen: Leistungsphasen 1 - 9 HOAI
Standort: München

Aufgabenstellung:

Das viergeschossige Bürogebäude „Pallashaus“, Baujahr 1990, sollte neu strukturiert werden, um eine zeitgemäße und vielfältige Büronutzung zu ermöglichen. Nach dem Auszug mehrerer Mietparteien stand das Gebäude zum Großteil leer. Die Lage in der nördlichen Leopoldstraße in unmittelbarer Nachbarschaft der Bundesbank ist hochwertig.
Das trapezförmige Gebäude mit Innenhof wird zentral an einer Stirnseite erschlossen. Im Erdgeschoss befindet sich ein großzügiges Foyer, im 1. und 2.OG eine Galerie und im 3.OG eine interne Verteilerzone ohne Bezug nach außen. Zusätzlich sind zwei, als Fluchttreppenhäuser konzipierte Treppenhäuser, davon eines mit Aufzug, in den Innenecken des Gebäudes vorhanden. Jedes Geschoss hat im Bestand zwei Zugangstüren von der Verteilerzone aus.
Im Bestand waren je Geschoss maximal zwei gleich große Mieteinheiten möglich. Die Mieteinheiten selber waren geprägt durch die Flure in F30-Bauweise. Alle inneren Trennwände bestanden aus versetzbaren Systemtrennwänden mit geschlossenen Oberflächen und innerhalb der Mietflächen waren keine Sichtkontakte möglich. Somit waren die Flurbereiche vom Tageslicht abgeschottet, der räumliche Gesamteindruck war dunkel und verschlossen.
Aufgrund der Brandschutzbestimmungen war keine räumliche Aufweitung möglich. Der Einsatz von Glas wäre mit sehr hohen Investitionskosten (F30-Ausführung) verbunden.
Vor Einzug der neuen Mieter sollte ein neues Konzept erarbeitet werden, welches das Gebäude technisch und baulich neu strukturiert. Einer der wichtigsten Punkte dabei war die Erstellung eines neuen Brandschutzkonzeptes für das Gebäude, das eine flexiblere Raumteilung innerhalb der Geschosse erlaubt.
Außerdem musste ermöglicht werden, auch kleinere Flächen zu vermieten, um dem Bedarf des Marktes zu decken.

Projektbeschreibung:

Mit dem neuen Brandschutzkonzept wurde die Aufteilung des Gebäudes in 400m²-Einheiten erreicht, innerhalb dieser Einheiten sind keine besonderen Anforderungen an den Brandschutz gegeben. Die Zugänge zu den Fluchtwegen wurden als Schleusen mit Glastüren ausgebildet. Im Flurbereich bestehen die Trennungen der 400 m²-Einheiten aus 2-flügligen Brandschutztüren mit Feststellanlagen, so dass bei Anmietung mehrerer 400m²-Einheiten offene Durchgänge möglich sind.

Bei Bedarf können je Geschoss bis zu drei Mieter einziehen. Hierfür wird einer der seitlichen Eingänge aufgewertet. Auch die technische Infrastruktur wurde den neuen Einheiten angepasst. So sind je Geschoss vier Elektroverteilungen vorgesehen, die Anzahl der WC-Kerne, sowie der Teeküchen je Geschoss, werden auf drei aufgestockt.
Die Mietflächen können in 400 m²-Schritten beliebig erweitert werden. Bei den ersten Mieterausbauten nach der Neustrukturierung wurde auf Transparenz gesetzt. Die Flurwände sind überwiegend als Ganzglaswände ausgeführt, die den Schallschutz gewährleisten, gleichzeitig eine hohe Transparenz haben und Blickkontakte erlauben. Durch die Wiederverwendung der hochwertigen Bestandssystemtrennwände, als Bürotrennwände mit neuer heller Beplankung, konnte eine kostengünstige und gleichzeitig hochwertige Lösung gefunden werden.
Die Büroräume und die „öffentlichen“ Flächen wie Flur, Besprechung und Empfang setzen sich durch unterschiedliche Bodenbeläge (Teppich und Parkett) voneinander ab.
Alle Brandschutztüren in den Eingangsbereichen und bei den Flächentrennungen sind als zweiflügelige Alu-Rahmentüren mit großen Glasflächen ausgeführt. Werden zwei Mietflächen durch Glastüren getrennt, so können diese mit satinierten Folien beklebt werden, um den Sichtkontakt zu unterbinden.